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08-12-2015  

Terrain non constructible : autant de règles que d'exceptions

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Témoignages:

>> Hélas, pour avoir essayé de poser une yourte sur un terrain NC et y vivre à l'année, je sais que ce n'est pas possible du point de vue légal. Pour laisser une yourte et y vivre, il faut un permis, même s'il n'y a pas de fondations, même si ça fait moins de 20m²

>> Pour être sûr il vaut mieux acheter une maison en pierre sur un terrain constructible avec le tout à l'égout et boire du vin du pays

>> En fait c'est pas si risqué, si l'on peut prouver que la construction a plus de 10 ans : la prescription au pénal est de 3 ans, au delà, on ne peu plus ordonner la démolition.

Premier risque : le fiscal, la prescription est de 10 ans, on ne vous demandera donc pas de compte concernant la création de surface (TLE ect ...) mais on peu vous faire verser les taxes d'habitation et foncières correspondant à la surface habitable depuis la date de l'achat (charge à vous de commencer à les payer dès l'achat au moins pas d'arriérés).

Deuxième risque : les voisins, la prescription au civil est de 30 ans, donc pendant 30 ans après la date de la construction, s'il estime qu'elle occasionne une gène pour lui, votre voisin peu porter plainte...

 

 

A priori, comme son nom l'indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d'une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l'année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c'est au cas par cas, le plus souvent avec votre commune, qu'il faut engager la discussion. Le point dans ce dossier.

 

Les constructions en «dur» sont-elles possibles sur un terrain non constructible?

Construction et terrain inconstructible sont a priori antinomiques. Or, construire sur un tel terrain est (parfois) possible mais de manière conditionnée. Concrètement, voici quelles sont les constructions possibles (abri de jardin, cabanon, garage pour bateaux, maison sur pilotis, clôtures…) et à quelles conditions (surface, taille, protection contre un risque,…).

 

Sur un terrain non constructible, comme son nom l’indique, vous ne serez pas libre d’y construire ce que vous désirez car, en la matière, ne sont tolérés par le code de l’urbanisme, uniquement des constructions de moins de 2 mètres carrés de surface et inférieure à 1,5 m de hauteur. Ces dimensions très réduites vous permettent au mieux la construction d’une cabane à outils, d’un tout petit abri de jardin ou d'une niche pour le chien.

 

Cependant, les élus locaux peuvent interdire de manière absolue toute construction au motif qu’il existe un risque quelconque, une inondation par exemple, ou au contraire admettre certaines édifications si des protections ont été réalisées et/ou si le risque est saisonnier.

 

En l’espèce, étant donné la diversité des causes rendant inconstructible un terrain, les municipalités étudient les demandes au cas par cas. Par conséquent, le mieux est de s’adresser à la mairie du lieu de localisation du terrain. En effet, la municipalité doit avoir connaissance des risques naturels ou industriels, par exemple, qui touchent la collectivité mais aussi des moyens éventuellement mis en œuvre pour contenir ces fléaux.

 

L'exemple de la petite commune d’Amboise (Indre-et-Loire), qui est confrontée à trois risques majeurs dont deux naturels - inondations et éboulements - et un industriel avec une pollution de l’air et de l’eau pouvant entraîner des dommages pour les biens et les personnes, est à cet égard révélateur. La commune a donc pris l’initiative de mettre à la disposition de sa population un Document d’Information Communale sur les Risques Majeurs (DICRIM), en vertu de l’article L125-2 du code de l’environnement. Afin de lutter contre de tels risques, Amboise a d’une part adapté les activités économiques et humaines en vue de limiter au maximum les expositions des biens et des personnes à ces risques et, d’autre part, elle met en œuvre des actions, retranscrites dans le Plan de Prévention des Risques, (PPR) et le Plan d’Exposition aux Risques (PER) consultables en mairie. Les autorisations éventuelles seront donc délivrées en fonction de ces différents plans.

 

En clair, les risques sont tellement diversifiés qu'il est difficile ici de donner une règle générale. Ainsi, un abri de jardinier ou de pêcheur, plus grand que la taille réglementaire, pourra être toléré en été près d'une rivière au risque nul d'inondation et non près d'une autre susceptible de connaître des crues soudaines. Pour reprendre l'exemple d'Amboise, un cabanon sera éventuellement toléré à un endroit mais pas à un autre menacé d'un éventuel éboulement. Et cela peut changer le jour où la ville installe des protections adéquates.

 

Reste le cas de la maison sur pilotis qui, concernant le risque d’inondation, semble constituer, a priori, une solution au problème de l’habitat en zone inondable. Gardez-vous cependant de trop d'optimisme. En effet, les Directions départementales de l’Equipement (D.D.E.), celles de la Drôme et des Yvelines par exemple, l’interdisent formellement pour diverses raisons.

 

La première est que les pilotis ou plots de la maison créent des zones d’embâcle ; les troncs et les branches d’arbre se coincent et créent un barrage artificiel. La seconde est que, en cas d’inondation, l’évacuation des victimes est très difficile. Enfin, d’un point de vue esthétique, pour nombre d'élus, même si les deux premières contraintes sont résolues, la maison sur pilotis «dégrade» le paysage.

 

La même logique prévaut dans le cas d'une clôture. Le droit de se clore est certes un droit reconnu par le code civil et la jurisprudence admet que tout un chacun a le droit de clore son terrain, fut-il inconstructible. Cependant, il existe des limites à ce droit. En effet, un maire peut, dans le cadre de son pouvoir de police, interdire l’installation d’une clôture au motif qu’elle empêcherait la libre circulation d’une personne sur une servitude de passage. De même, dans les zones à fort risque d’inondation, il peut estimer que celle-ci gêne, voire nuise, à l’évacuation des victimes éventuelles.

Pour finir, une exception de taille. En effet, en vertu de l’article L.111-3 du code de l’urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.

 

En d’autres termes le fait qu’un POS ou un PLU classe en zone inconstructible un secteur donné de la commune, n’empêchera pas de reconstruire à l’identique, sauf si ceux-ci envisagent l’hypothèse de l’interdiction d’une telle opération par des considérations de sécurité publique. Peuvent également être autorisées, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme notamment, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs, dont l’intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien.

 

Bref, en conclusion, l'idée de construire "en dur" sur un terrain non constructible, sauf circonstances adaptées et pour un projet particulièrement bien conçu, risque de se révéler difficile à mettre en œuvre. Votre municipalité reste, à tous égards, votre interlocuteur privilégié.

 

 

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