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Obstacles et modèles juridiques
par Jean Van den Branden de Reeth
Obstacles juridiques à la réalisation d’un projet d’habitat
groupé
Il y a lieu d’obtenir les autorisations prescrites par
l’urbanisme pour construire ou pour transformer un immeuble existant
en vue de faire plusieurs logements.
Modèles juridiques
Voici les modèles juridiques les plus couramment utilisés pour
définir les droits et obligations des personnes (isolés, couples avec
ou sans enfants) qui décident de réaliser un habitat groupé.
Après avoir mûrement élaboré ensemble un projet commun, il
conviendra de consulter le plus tôt possible un architecte et un
conseiller juridique (le plus souvent le notaire choisi pour représenter
les intérêts des acquéreurs lors de l’achat du terrain ou d’un
immeuble à transformer).
Indivisio
Chaque co-acquéreur devient propriétaire d’un pourcentage du
bien et pas d’une partie identifiable et distincte de celui-ci. La loi
prévoit que chacun a le droit de sortir de l’indivision après 5 ans
en faisant procéder à la vente publique de la totalité du bien.
Un moyen de neutraliser ce risque consiste à instituer dans
l’acte d’acquisition un droit de préférence réciproque entre les
indivisaires à un prix prédéterminable (par exemple en recourant à
une firme de renom pratiquant l’expertise immobilière).
Co-propriété
C’est la formule la plus généralement en usage s’il
s’agit d’acquérir ou de construire un immeuble dont les logements
sont superposés sur un même terrain : cas classique des
immeubles à appartements. La loi impose un certain nombre de
contraintes et les co-propriétaires auront intérêt à se mettre au préalable
bien d’accord sur le règlement d’ordre intérieur et autres
conventions qui régissent leurs droits et obligations respectifs, ceux
du syndic, etc.
Propriétés distinctes
Cette formule est à considérer s’il s’agit d’un projet prévoyant
des habitations juxtaposées ou voisines pouvant être
construites chacune sur une superficie distincte à délimiter sur plan
lors de l’acquisition. Cette formule peut coexister avec
l’acquisition simultanée en indivision d’un terrain à usage commun
(jardin avec construction ultérieure d’une piscine, par exemple).
Il faudra bien définir les droits et obligations des co-propriétaires
indivis quant à l’usage de ce bien commun, son entretien, etc. De même
prévoir (dans l’acte d’acquisition) l’obligation, en cas de vente
ultérieure de l’habitation, de céder parallèlement la quote-part
correspondante dans l’indivision.
Bail
Cette formule conviendra au cas où un investisseur (public ou
privé) acquiert ou construit et donne en location aux candidats à
l’habitat groupé. Il s’agira de préférence d’un bail emphytéotique
(d’une durée de 27 ans minimum) ou de baux à vie (cas de personnes
âgées).
Société (Société anonyme, Coopérative, ASBL...)
Cette formule présente de nombreux inconvénients et aléas car
c’est la société (être juridique distinct) qui est propriétaire et
les parts dans la société sont quasi incessibles à des tiers. De plus
les décisions sont tributaires de majorités, ce qui peut donner lieu
à des évolutions contraires au projet initial, créer des tensions et
des conflits.
A propos des sociétés, il a été signalé que celles-ci (coopératives
ou asbl selon le type d’activités) constituent la solution pour
l’organisation et la gestion proprement dites d’activités dans
d’autres domaines (projets sociaux, culturels, etc.) que ceux de
l’habitat groupé.
Successions
Le problème ne se posera pas en cas de bail. La transmission aux
héritiers se fera de façon classique dans tous les autres cas ; le
seul problème à résoudre consistera à définir une valeur admissible
par le fisc comme étant la valeur vénale du bien. Celle-ci sera dans
certains cas affectée par la spécificité de ce type d’habitat.
Fiscalité
C’est l’administration fiscale qui fixera le revenu cadastral
de chaque habitation en fonction de ses critères.
A signaler :
en cas d’indivision le droit d’enregistrement perçu lors de la
sortie d’indivision par vente d’une quote-part indivise est réduit
à 1% (au lieu de 12,5%);
récupérabilité de 3/5 des droits d’enregistrement de 12,5% payés
lors de l’acquisition, si revente avant l’expiration d’un délai
de 2 ans.
Une expérience pratique
L’intervenant fait part de son expérience en tant que membre
d’un groupe de 4 ménages plus un célibataire handicapé. Ce groupe a
d’abord habité dans un logement pris en location et a ensuite décidé
de construire 4 habitations contiguës, genre bel étage, sur un terrain
acheté.
Ce groupe de personnes -- grâce à leur bonne entente et ayant
mis l’imagination au pouvoir -- a pu résoudre un grand nombre de
problèmes de toutes espèces apparus au fur et à mesure de la réalisation
de leur projet.
L’acquisition a été faite sous le régime de la co-propriété
volontaire et de nombreuses solutions sur mesure ont été trouvées,
notamment :
servitudes de passage entre des habitations à l’intérieur et à
l’extérieur de celles-ci;
droit de préemption réciproque et agréation des candidats acheteurs
par tous les autres membres du groupe.
Les règlements mis au point ont essentiellement pour but de
fixer les droits et obligations de chacun dans un certain nombre de cas
de figure et sont destinés à servir de norme pour certaines décisions
en prévoyant des majorités spéciales voire l’unanimité ou un
arbitrage extérieur.
Dans la pratique beaucoup de décisions sont prises en bonne
harmonie sans en référer aux procédures prévues, mais il est nécessaire
que les règlements puissent servir de référence, de garde-fou en cas
de nécessité.
1. Texte rédigé par Jean Van den Branden de Reeth, docteur en droit,
suite à l’atelier juridique du colloque du 20 octobre 2000. Ce texte
est constitué par un résumé des interventions de Maître Debouche,
notaire à Le Roeulx, et de Maître Baudouin Van Overstraeten, avocat,
membre de l’habitat groupé « Eau Vive » à Braine
l’Alleud.
2. Résumé de l’intervention de Maître Debouche.
3. Résumé de l’intervention de Maître Van Overstraeten.
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