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08-12-2015

 

Le permis de construire en France

 

Le permis de construire nouvelle formule: plus simple et plus rapide La réforme du permis de construire, présentée mercredi en Conseil des ministres et qui entrera en vigueur en 2007, doit simplifier les démarches, réduire les délais d'instruction des dossiers mais aussi lutter contre les recours abusifs. Depuis sa présentation en mai dernier, cette réforme a subi quelques retouches. L'idée d'un permis délivré en deux temps a été re-toquée, au vu du "tir de barrage" des professionnels. Pour le reste, elle s'est affinée, dans le but de "rendre accessible" à tous les Français cette partie "trop complexe" du droit de l'urbanisme, qui "handicape la relance de la construction". Alors que pas moins de onze types de permis coexistent actuellement, ils ne seront plus que trois après la réforme: le permis de construire, le permis de démolir et le permis d'aménagement. Un seul régime de déclaration préalable subsistera au lieu des quatre actuels.

 

 La réforme s'attaque aussi aux délais d'instruction des dossiers. Désormais, l'administration aura un mois pour traiter les dossiers de déclarations, deux mois pour les maisons individuelles et trois mois pour les autres constructions. Et si ce délai est allongé, par exemple parce qu'il faut prendre l'avis de commissions de sécurité, l'administration devra impérativement prévenir le demandeurs dans le mois suivant la demande. "Au bout de trois mois on sait si c'est oui ou non pour le permis et au bout d'un mois on connaît le délai", résume le ministre. Afin d'éviter les demandes fantaisistes de pièces complémentaires, la réforme prévoit également de dresser une "liste exhaustive" des documents qui pourront être réclamés. Les échanges par Internet seront aussi autorisés, pour communiquer des pièces ou pour consulter l'état d'avancement du dossier, a encore précisé le ministère. La réforme vise aussi à limiter les recours abusifs intentés contre les permis de construire régulièrement dénoncés par les promoteurs et les maires comme des freins à la construction. Jusqu'à présent, le délai de validité d'un permis, d'une durée de deux ans, continuait à courir ce qui pouvait du coup entraîner son annulation même si le recours n'aboutissait pas. Après la réforme, les délais de validité seront suspendus en cas de recours devant un juge. La France devrait franchir cette année le cap des 500.000 permis de construire, selon les projections du ministère de l'Equipement et celui du Logement.

 

Voir aussi les explications sur les démarches administratives sur:

http://ecolieuxdefrance.free.fr/

 

Certains travaux ne peuvent être exécutés qu’après la délivrance d’une ou de plusieurs autorisations. Il est de l’intérêt de l’acheteur de s’assurer que l’autorisation nécessaire a bien été octroyée, et de vérifier si elle a été respectée.

 

AUTORISATION ADMINISTRATIVE

La procédure de délivrance d’une autorisation de travaux permet à l’administration de vérifier si les modifications envisagées sont conformes à la réglementation.

Permis de construire

Tous les travaux de construction doivent faire l’objet d’un permis de construire, sauf exemption. Il en est de même des travaux de reconstruction, de transformation ou de création d’une surface de plancher nouvelle supérieure à 20 m2.

Déclaration de travaux

Certains travaux sont exemptés de permis de construire de par leur faible importance (comme la création d’une ouverture) et relèvent de la procédure de la déclaration de travaux.

Le coin du droit de l'urbanisme
http://www.coin-urbanisme.org/sommaire.htm

 

Historique du permis de construire en France

http://www.coin-urbanisme.org/autorisations/permis/introduction/historique.html

Les travaux exemptés de permis de construire

http://www.coin-urbanisme.org/autorisations/permis/introduction/exemptes.html

Entrée en vigueur du décret relatif au permis de construire à titre précaire

http://www.architectes.org/actualites/entree-en-vigueur-du-decret-relatif-au-permis-de-construire-a-titre-precaire/

Juris Prudentes, droit immobilier français - Le seul site d'informations juridiques sur le droit immobilier, le droit des successions et des donations et le droit notarial, mis à jour quotidiennement et d'accès libre et gratuit
http://www.jurisprudentes.org/i

 

PERMIS DE CONSTRUIRE OU DÉCLARATION DE TRAVAUX ?

Source: http://www.bienpublic.com/ 2006

 

Le permis de construire est l’autorisation, donnée par l’administration, d’édifier une construction, après vérification de la conformité du projet avec les règles administratives. Les travaux de moindre importance doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Certains travaux ne nécessitent aucune autorisation de par leur nature ou leur faible importance.

 

DÉCLARATION PRÉALABLE DE TRAVAUX

Les travaux soumis à déclaration préalable doivent faire l’objet, avant leur début d’exécution, d’une déclaration sur imprimé spécial.

Déclaration

La déclaration précise la nature et la densité des constructions à créer. Est joint à la demande un dossier faisant notamment apparaître une représentation de l’aspect extérieur de la construction après modification. La déclaration est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en mairie.

Un mois pour vérifier

Un délai d’un mois à compter de la réception de la déclaration préalable s’ouvre à l’administration pour vérifier si les travaux projetés sont compatibles avec les règles d’urbanisme. À l’expiration du délai d’un mois, et sauf opposition, le demandeur peut entreprendre librement les travaux, à charge pour lui de respecter les éventuelles prescriptions qui lui ont été notifiées.

 

PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est une autorisation administrative qui confère à son titulaire le droit d’entreprendre une construction. Elle fait l’objet de publicité et peut être attaquée.

Demande

La demande de permis de construire permet à l’administration d’exercer un pouvoir de police par la délivrance ou le refus d’une autorisation.

• Contenu de la demande

Établie sur formulaire type, la demande indique l’identité de son auteur, la situation et la superficie du terrain, la nature des travaux, la destination de la construction projetée et sa densité.

Est joint à la demande un dossier comprenant le plan du terrain, le plan de masse de la construction, les plans des façades, le tracé des équipements publics et les modalités de raccordement. Des documents graphiques ou photographiques illustrent l’insertion de la construction dans le site.

• Intervention d’un architecte

L’élaboration et la signature du projet architectural par un architecte sont obligatoires pour toute demande de permis de construire portant sur une construction d’une surface hors œuvre nette (SHON) égale ou supérieure à 170 m2. Elle est facultative dans les autres cas.

• Dépôt en mairie

La demande est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en mairie, ou remise contre récépissé.

 

• Délai d’instruction

Le délai d’instruction du permis est de deux mois portés à trois mois lorsque l’architecte des bâtiments de France (ABF) doit être consulté. Il en est ainsi lorsque la construction entre dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit.

Décision

L’autorité compétente se prononce par un arrêté. Le permis de construire est de droit si toutes les conditions légales et réglementaires sont respectées. Le refus de permis interdit au demandeur de construire. Il doit être motivé et être fondé sur le non-respect du projet avec les règles d’urbanisme ou administratives.

 

Purge du délai de recours des tiers

Tout tiers ayant un intérêt à agir (un voisin, une association de riverains…) peut introduire un recours contre le permis de construire et demander son annulation. Les motifs de recours peuvent être des plus divers : hauteur de construction jugée excessive, non-respect d’une règle administrative, d’une servitude, etc.

Le délai d’exercice du droit de recours des tiers est limité à deux mois à compter de l’affichage du permis tant en mairie que sur le terrain. L’affichage sur le terrain est assuré par le bénéficiaire du permis au moyen d’un panneau réglementaire visible de la voie publique.

Il est essentiel pour le titulaire du permis de construire de purger le recours des tiers avant tout commencement des travaux. Recourir à un huissier pour faire constater l’affichage du permis tant en mairie que sur le terrain est le meilleur moyen de se constituer la preuve de cet affichage.

Le permis de construire ne devient définitif qu’à l’expiration du deuxième mois suivant le double affichage.

 

Formalités administratives

• Déclaration d’ouverture de chantier

Une déclaration d’ouverture de chantier doit être adressée à la mairie sur imprimé spécial dès le début des travaux.

• Déclaration d’achèvement des travaux

Le bénéficiaire du permis doit envoyer à la mairie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les trente jours de l’achèvement des travaux, une déclaration d’achèvement des travaux établie sur imprimé spécial.

• Certificat de conformité

La conformité des travaux par rapport au permis de construire est établie par le certificat de conformité. Il est délivré dans les trois mois de la déclaration d’achèvement des travaux. Le certificat de conformité atteste du respect du permis de construire.

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Travaux exemptés du champ d'application du permis de construire

Source: http://www.onpeutlefaire.com/

 

Légende :

PC = Permis de construire

DT = Déclaration de travaux

SHOB = Surface hors oeuvre brute

SHON = Surface hors oeuvre nette (SHON=SHOB - surfaces à déduire)

HLL = Habitation Légère de Loisir

Selon l'importance des travaux, le propriétaire d'un terrain devra soit faire une déclaration préalable ou DT à la mairie, soit obtenir un PC. Il faut retenir que pour toute construction nouvelle un PC est obligatoire.

  • + les terrasses dont la hauteur au dessus du sol n'excède pas 0,60 mètre

  • + s'ils ne constituent pas une clôture, les murs d'une hauteur inférieure à 2 mètres

  • + le mobilier urbain implanté sur le domaine public

  • + les modèles de construction implantées, temporairement dans le cadre de foires - expositions et pendant leur durée

  • + les installations temporaires sur les chantiers et directement nécessaires à la conduite de des travaux ainsi que les installations temporaires liées à la commercialisation d'un bâtiment en cours de construction

  • + les poteaux, pylônes, candélabres ou éoliennes d'une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres au dessus du sol, ainsi que les antennes d'émission ou de réception de signaux radio électriques dont aucune dimension n'excède 4 mètres et, dans le cas où l'antenne comporte un réflecteur, + + + lorsqu' aucune dimension de ce dernier n'excède un mètre

  • + lorsqu'ils sont souterrains, les ouvrages ou installations de stockage de gaz ou fluides et les canalisations, lignes ou câbles

  • + les ouvrages d'infrastructure de voies de communication ferroviaires, fluviales, routières ou piétonnière, publiques ou privées, ainsi que les ouvrages d'infrastructure portuaire ou aéroportuaire

  • + les statues, monuments et œuvre d'art, lorsqu'ils ont une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres au dessus du sol et moins de 40 mètres cubes de volume

  • + les ouvrages non prévus ci dessus dont la surface au sol est inférieure à 2 mètres carrés et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50 mètres au dessus du sol.

Travaux exemptés de permis de construire mais soumis à DT

  • + les piscines non couvertes

  • + les constructions et travaux n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et :

  • n'ayant pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle

  • ou ayant pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment une surface hors oeuvre brute (S.H.O.B.) inférieure ou égale à 20 m².

  • + les travaux de ravalement

  • + les châssis et serres dont la hauteur au dessus du sol est supérieure à 1,50 mètres sans toutefois dépasser 4 mètres, et dont la surface hors oeuvre brute (S.H.O.B) n'excède pas 2000 m² sur un même terrain

  • + les classes démontables mises à la disposition des écoles ou des établissements d'enseignement pour palier les insuffisances temporaires d'accueil, d'une surface hors oeuvre brute (S.H.O.B.) maximale de 150 m² sous réserve que la surface totale des bâtiments de ce type n'excède pas 500 m² sur le même terrain.

  • + les travaux consistant à implanter une habitation légère de loisirs (H.L.L.) de moins de 35 m² de surface hors œuvre nette (S.H.O.N.), ainsi que les travaux consistant à remplacer une habitation légère de loisirs par une nouvelle habitation légère de loisirs de superficie égale ou inférieure

  • + les reconstructions ou travaux à exécuter sur les immeubles classés au titre de la législation sur le monuments historiques

  • + les outillages nécessaires au fonctionnement de services publics situés dans les ports ou les aérodromes ou sur le domaine public ferroviaire

  • + les ouvrages techniques nécessaire au maintien de la sécurité de la circulation maritime, fluviale, ferroviaire, routière ou aérienne

----- en ce qui concerne le service public de télécommunications ou de télédiffusion ouvrages techniques dont la surface hors oeuvre brute ne dépasse pas 100 mètres carrés, les poteaux et les pylônes de plus de 12 mètres au dessus du sol et les installations qu'ils supportent

----- en ce qui concerne les installations techniques nécessaire au fonctionnement du service public de distribution de gaz, les postes de sectionnement, de coupure, de détente te de livraison

----- en ce qui concerne les installations techniques nécessaire au fonctionnement du service public de distribution d'énergie électrique, les ouvrages et accessoires des lignes dont la tension est inférieure à 63 kV et dont la longueur ne dépasse pas 1 km, ainsi que les postes de transformation dont la surface au sol est inférieure à 20 m² et la hauteur inférieure à 3 m.

----- en ce qui concerne les installations techniques nécessaire au fonctionnement des services publics d'alimentation en eau potable et d'assainissement, les ouvrages techniques dont la surface au sol est inférieure à 20m² et la hauteur inférieure à 3 mètres

 

Conclusion

On pourra retenir qu'on pourra construire une surface habitable sans PC mais avec DT :

+ sur un terrain supportant déjà un bâtiment une surface de S.H.O.B. inférieure ou égale à 20 m²

+ une H.L.L. de moins de 35 m² de S.H.O.N. Le cadre de la H.L.L. est très précis (voir la définition plus bas) à cause de la taxe d'habitation. Il faut quand même voir la mairie pour cela.

Peu de possibilités donc pour construire sans P.C., mais il ne faut pas croire que l'obtention d'un P.C est difficile. La demande peut être faite par soit même à condition encore une fois que le projet ne dépasse pas 170 m2 de S.H.O.N. Sinon il faut avoir recours à un architecte.

 

Définitions

Les surfaces

 

La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris l'épaisseur des murs. La SHON est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction, après déduction :

 

des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial;

 

+ des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;

+ des surfaces de plancher hors oeuvre de bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules.

+ des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production ;

d'une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b et c ci-dessus.

 

sont également déduites de la surface hors oeuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

 

HLL : Habitation Légère de Loisir

Construction à usage d'habitation, destinée à l'occupation temporaire ou saisonnière, démontable ou transportable et dont la gestion et l'entretien sont organisés et assurés de façon permanente dans un cadre collectif, notamment les maisons familiales et les villages de vacance

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Auteur de cette fiche

denis (at) olifere.org

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